Ação de Adjudicação Compulsória

A ação de adjudicação compulsória é utilizada obter o registro de um imóvel para o qual se tem somente um contrato particular, ou uma promessa de compra e venda.

A finalidade da ação de adjudicação compulsória é a obtenção do registro do imóvel no Registro de Imóveis, nos casos em que há recusa ou impossibilidade de realizar a escritura de compra e venda por falta do comprador ou do vendedor. Tanto o comprador quanto o vendedor podem entrar com ação de adjudicação compulsória.

Para que haja validade na compra e venda de um imóvel é necessário que ela tenha sido registrada no Registro de Imóveis. Caso não ocorra o devido registro, o proprietário anterior é considerado o dono do imóvel, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil, parágrafo primeiro:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

• 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

No caso de adjudicação compulsória, a chamada carta de adjudicação é determinada pelo Poder Judiciário, através de sentença, em que o Magistrado determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis.

Contudo, há requisitos para propositura da ação: a existência de uma promessa de compra e venda e a Inexistência de previsão do direito de arrependimento.

Estes requisitos estão dispostos nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, vejamos:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

A súmula 239 do STJ dispõe que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Assim, existindo a promessa de compra e venda irretratável, ou seja, sem direito a arrependimento, é possível propor uma ação de adjudicação compulsória.

Está disposto no artigo 108 do Código Civil, a necessidade de escritura pública para o registro de imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários-mínimos.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

O direito ao ajuizamento ocorre, por exemplo, em face da não localização do vendedor, a recusa, ou até mesmo o falecimento do vendedor antes da confecção da escritura de compra e venda.

Segundo o entendimento do STJ, não há prazo decadencial para a ação de adjudicação compulsória, portanto é considerada imprescritível. Todavia, é necessário observar o prazo de cada rito processual.